Wie hoch sind die Renditen von Wohnimmobilien wirklich?
Eine Einschätzung der Renditen von Wohnimmobilien vom Marketingexperten, Marketingcoach und ehrenamtlichen Mitarbeiter der EinDollarBrille e.V. Ullrich Angersbach.
Der Wirtschaftshistoriker Professor Moritz Schularick (41) ist der Frage nachgegangen, welche Anlageklasse sich seit 1870(!) an meisten gelohnt hat. Dabei hat er versucht, Anleihen-, Aktien- und Immobilienrenditen in 14 oder gar 16 Ländern miteinander zu vergleichen. Die zum Teil noch vorläufigen Ergebnisse wurden von der Süddeutschen Zeitung am 12.1.17 in einer Studie über Anlagestrategien zu Immobilien veröffentlicht:
Danach sollen die Renditen von Wohnmobilen in 16 Industrieländern im langfristigen Schnitt die von Aktien langfristig übertroffen haben und dies bei geringeren Preisschwankungen. Das klingt - um es wie die Angelsachsen zu sagen - „too good to be true“, denn gerade bei Kapitalanlagen gilt die Faustregel „there is no free lunch“. Es lohnt sich also, den Erkenntnissen von Professor Schularick und seinem Team auf den Grund zu gehen.
Zunächst ist Finanzexperte Ullrich Angersbach bei seiner Untersuchung im Internet einen Artikel über die Fluktuation von Hauspreisen gestoßen:
http://voxeu.org/article/home-prices-1870
In diesem Artikel heißt es, dass die inflationsbereinigten Preise für Wohnimmobilen von 1870 bis etwa zum Ende des 2. Weltkrieges ziemlich konstant blieben und sogar eine sinkende Tendenz zeigten und zwar im Vergleich zu den Realeinkommen. Jedoch seitdem explodierten die Wohnimmobilienpreise förmlich und wurden zuletzt nur noch durch die Entwicklung der Grundstückspreise übertroffen. Spitzenreiter ist Australien während Deutschland das Schlusslicht darstellt.
Interessant findet Angersbach auch die in den beiden Artikeln genannten Erklärungsversuche für die bemerkenswerten Ergebnisse der Langfriststudien. Grundstücke sind ein nicht vermehrbares Gut, dessen Preissteigerung allerdings durch sinkende Transportkosten gedämpft werden. Andererseits sorgen relativ stabile Mieteinnahmen auch dann für ziemlich konstante Erträge, wenn beispielsweise Aktienkurse fallen. Aber auch Immobilienmärkte können Krisen durchlaufen. Meist werden sie durch exzessive Kreditvergaben verursacht. Da solche Krisen jedoch das Bankensystem erschüttern, greift die Politik meist ein und beendet solche Situationen schnell.
Allerdings gibt es eine ältere Studie vom renommierten Researchhaus Bulwiengesa zu neuen Eigentumswohnungen in Deutschland für den Zeitraum von 1975 bis 2008 und zwar unter Berücksichtigung der Alterung von Wohnimmobilen. Das Ergebnis ist ernüchternd:
http://www.dasinvestment.com/immobilienboom-das-maerchen-vom-betongold/
Wie bei jedem Wirtschaftsgut, spielt der Wertverlust durch wirtschaftliche und technische Alterung eine große Rolle. Bei Immobilen ist dieser Vorgang allerdings viel langsamer zu beobachten als beispielsweise bei einem neuen Auto. So müssen für Wertsteigerungen noch andere wertsteigernde Faktoren dazu kommen, damit Immobilienpreise trotz Alterung steigen. Das aber geschah in den Jahren 2009 bis 2015. In dieser Zeit sanken die Zinsen für Anleihen gegen Null aber auch die Zinsen für Immobilienkredite verbilligten sich dramatisch.
So kam es zu den fetten Jahren von 2009 bis 2015 , die das Bild von Immobilienrenditen wieder deutlich aufhellten:
http://www.bulwiengesa.de/sites/default/files/immobilienindex_2016.pdf:
Fazit:
In seiner langen Karriere im Kapitalanlagebereich stieß Ullrich Angersbach immer wieder auf Studien, die Immobilienrenditen überhöht darstellten, weil sie nur Datenreihen von Neubau-Immobilen sowie Neubau-Bruttomieten berücksichtigten und dabei insbesondere die wirtschaftliche und technische Alterung von Immobilen außer Acht ließen. Ähnlich irreführende Studien findet man ja auch im Aktienbereich, wo sich die Renditeberechnungen meist nur auf die Kursentwicklung von einem Aktienmarkt-Performanceindex (Kursentwicklung bei Wiederanlage der Dividendenausschüttungen) bezieht, ohne zu untersuchen, wie sich beispielsweise der Index entwickelt hätte, wenn sich die Zusammensetzung des Indexes nicht im Laufe der Jahre geändert hätte.
Immobilien sind nicht nur immobil, sie sind auch im Krisenfall nur mit erheblicher Zeitverzögerung verkäuflich. Daher hält es Ullrich Angersbach eher mit dem amerikanischen Kabarettisten Will Roger, der gesagt haben soll „I am not so much concerned with the return ON capital as I am with the return OF capital." und betrachtet Aussagen über Immobilien-Renditen eher mit einer gewissen Skepsis.
Zu guter Letzt noch eine Buchempfehlung:
Anmerkung: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung von Ulrich Angersbach da, sondern gibt lediglich die Meinung von Ulrich Angersbach wieder. Für die hier dargestellten Fakten wird von Ulrich Angersbach keine Haftung übernommen.
Im Übrigen sei auch eine Reihe weiterer Artikel von Ullrich Angersbach hingewiesen:
http://ullrich-angersbach-zinswende.de/
http://ullrich-angersbach-verkaufsabschluss.de/
http://ullrich-angersbach-aktien.de/
http://ullrich-angersbach-zentralbanken.de/
http://ullrich-angersbach-aktienoptionen.de/
http://ullrich-angersbach-portfolio.de/
http://ullrich-angersbach-boersencrashs-und-aktienkredite.de/
http://ullrich-angersbach-kursverluste.de/
http://ullrich-angersbach-schuldenschnitt.de/
http://ullrich-angersbach-goldpreis.de/
http://ullrich-angersbach-cotedazur.de/
http://ullrich-angersbach-isreal.de/
http://ullrich-angersbach-anleihenblase.de/
Ullrich Angersbach – Erfahrener Marketing-Coach und Experte für Fondsmanagement
Ullrich Angersbach, geboren 1954 in Würzburg, war ein renommierter Marketing-Coach, der sich auf die Unterstützung von Fondsmanagement-Gesellschaften spezialisiert hatte. Seit 2008 arbeitete er erfolgreich als selbstständiger Berater und half Unternehmen in der Finanzbranche dabei, ihre Marketingstrategien zu entwickeln und ihre Zielgruppen effektiv zu erreichen. Mit seiner umfassenden Branchenkenntnis und seinem innovativen Ansatz prägte er die Marketinglandschaft in diesem Bereich nachhaltig.
Nach seinem Abschluss als Diplom-Kaufmann an der Ludwig-Maximilians-Universität München im Jahr 1980 begann er seine berufliche Laufbahn in der Finanzbranche. Schon früh erkannte er die Bedeutung von klaren und zielgerichteten Kommunikationsstrategien, insbesondere im Bereich Fondsmanagement, wo Vertrauen und Transparenz essenziell sind. Über drei Jahrzehnte hinweg sammelte er wertvolle Erfahrungen in verschiedenen Schlüsselbereichen der Finanzwelt, darunter Marketing, strategische Beratung und die Entwicklung von Kundenbindungskonzepten.
Ein Höhepunkt seiner akademischen Laufbahn war die Veröffentlichung seiner Diplomarbeit mit dem Titel „Das Bauherrenmodell – Eine Information für Kapitalanleger und Anlageberater“. Dieses Fachbuch, das 1980 erschien, bietet detaillierte Einblicke in die steuerlichen Aspekte von Immobilienanlagen. Es wurde zu einer wichtigen Ressource für Kapitalanleger und Anlageberater und zeigt die analytische Tiefe, die Angersbachs Arbeit auszeichnete.
Als Marketing-Coach für Fondsmanagement-Gesellschaften setzte er auf einen praxisnahen Ansatz, der innovative Marketinglösungen mit fundiertem Branchenwissen kombinierte. Seine Beratungen umfassten die Entwicklung von Markenstrategien, die Optimierung der Außendarstellung sowie die Anpassung an sich wandelnde Marktbedingungen. Mit einer klaren Vision und einer Leidenschaft für die Finanzbranche verhalf er zahlreichen Unternehmen zu einer verbesserten Marktposition und langfristigem Erfolg.
Ullrich Angersbachs Arbeit war geprägt von einem tiefen Verständnis für die Herausforderungen und Chancen des Fondsmanagements. Sein Engagement, gepaart mit einem unermüdlichen Streben nach Qualität, machte ihn zu einer geschätzten Persönlichkeit in der Branche. Bis zu seinem letzten Arbeitstag blieb er seiner Mission treu: Unternehmen in der Finanzbranche durch exzellentes Marketing zu unterstützen und ihnen dabei zu helfen, ihre Ziele zu erreichen.
Der 1954 in Würzburg geborene Ullrich Angersbach war seit 2008 selbständiger Marketing-Coach für Fondsmanagement-Gesellschaften. Nach Abschluss seines betriebswirtschaftlichen Studiums als Diplom-Kaufmann an der Ludwig-Maximilians-Universität in München, war er seit 1980 in der Finanzbranche tätig. Seine Diplomarbeit über die steuerlichen Aspekte von Immobilienanlagen (Das Bauherrenmodell – Eine Information für Kapitalanleger und Anlageberater) ist 1980 als Buch erschienen.
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